Usucapião Extrajudicial em Cartório em Salvador/BA: Passo a Passo Completo para Regularizar seu Imóvel sem Escritura

No Brasil e especialmente na Região Metropolitana de Salvador/BA, estima-se que mais de 50% dos imóveis urbanos e rurais apresentem algum grau de irregularidade documental. Situações como posse adquirida por "contrato de gaveta", promessas de compra e venda sem registro, recibos antigos de cessão de direitos possessórios ou imóveis herdados sem inventário formalizado deixam milhares de famílias em estado de vulnerabilidade jurídica.

Um imóvel sem a devida **Matrícula no Registro de Imóveis** (a chamada "escritura definitiva") sofre uma desvalorização de mercado que pode atingir de 30% a 50%, além de ficar impedido de ser financiado por bancos como Caixa Econômica Federal ou ser alienado formalmente em negócios imobiliários. Além disso, existe o risco constante de constrições judiciais por dívidas do antigo proprietário que consta na matrícula cartorária.

A boa notícia é que, com a promulgação do Código de Processo Civil de 2015 e a introdução do Artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), é possível obter a propriedade definitiva diretamente no **Cartório de Registro de Imóveis**, sem a necessidade de enfrentar anos de demora nos tribunais de justiça.

O que é a Usucapião Extrajudicial?

A Usucapião Extrajudicial é um procedimento administrativo realizado perante o Cartório de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição territorial onde o imóvel está localizado. Seu objetivo principal é reconhecer formalmente o direito de propriedade daquele que exerce a posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta de um bem imóvel.

Enquanto o processo judicial tradicional de usucapião no Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) costuma demorar entre 4 e 8 anos devido ao volume de demandas judiciais, o procedimento extrajudicial pode ser concluído em **poucos meses (geralmente entre 90 e 180 dias)**, desde que toda a documentação técnica e certidões estejam perfeitamente instruídas por um advogado especialista em Direito Imobiliário.

Principais Modalidades de Usucapião no Direito Brasileiro

Para ingressar com o pedido no cartório em Salvador, o advogado especializado irá enquadrar a sua situação de posse em uma das modalidades previstas no Código Civil e na Constituição Federal:

• Usucapião Urbana Especial (Constitucional): Posse por 5 anos ininterruptos de área urbana de até 250 m², utilizada para moradia própria ou da família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Art. 183 da CF/88 e Art. 1.240 do Código Civil).
• Usucapião Ordinária: Posse contínua por 10 anos (ou 5 anos se o imóvel foi adquirido com base em justo título cancelado/irregular e serve de moradia), exigindo justo título (contrato de gaveta, recibo) e boa-fé (Art. 1.242 do Código Civil).
• Usucapião Extraordinária: Posse mansa e ininterrupta por 15 anos (reduzida para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras/serviços de caráter produtivo), dispensando justo título ou boa-fé (Art. 1.238 do Código Civil).
• Usucapião Familiar: Posse exclusiva por 2 anos ininterruptos de imóvel urbano de até 250 m² compartilhado com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (Art. 1.240-A do Código Civil). Verifique também os aspectos do Divórcio e Partilha de Bens.

Documentação Necessária para Usucapião Extrajudicial em Salvador/BA

A instrução do requerimento no cartório exige rigor técnico. A equipe da Reis Advocacia e Consultoria realiza um levantamento minucioso das seguintes peças e certidões:

1. Ata Notarial de Posse: Documento público lavrado por um Tabelião de Notas em Salvador/BA. O tabelião constata em diligência física ou por documentos hábeis a veracidade do tempo de posse, a ausência de litígios e depoimentos de testemunhas ou vizinhos.
2. Planta e Memorial Descritivo: Elaborados por profissional habilitado (Engenheiro Agrônomo, Civil ou Topógrafo) registrado no CREA/CFT, acompanhados da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT), com georreferenciamento e assinatura dos confrontantes (vizinhos de lado e de fundo).
3. Justo Título ou Documentos Comprobatórios de Posse: Contratos de compra e venda antigos, recibos de pagamento de água (Embasa), energia (Neoenergia Coelba), carnês de IPTU da Prefeitura de Salvador, notas fiscais de materiais de construção para benfeitorias.
4. Certidões Negativas do Distribuidor Cível: Certidões de feitos ajuizados nas Justiças Estadual (TJBA) e Federal (TRF-1) em nome do possuidor e dos antigos proprietários que constam na matrícula, comprovando que a posse nunca foi contestada em juízo.

O Passo a Passo Prático nos Cartórios de Salvador

O procedimento sob a regência do Dr. Gilmar Reis obedece a um fluxo ágil de trabalho:

Perguntas Frequentes sobre Usucapião Extrajudicial (FAQ)