Distrato Imobiliário: Devolução de Valores na Compra de Imóvel na Planta

Comprar um imóvel na planta é um dos maiores investimentos da vida. Mas, quando o sonho vira problema — atraso na entrega, mudança de planos, perda de renda —, milhares de compradores em Salvador e na Bahia descobrem que desistir da compra (o chamado distrato) é um direito, mas exige conhecimento técnico para não perder valores pagos.

O Dr. Gilmar Reis explica neste guia quanto você pode receber de volta, quais retenções são abusivas e como agir contra a construtora ou incorporadora.

O que é o distrato imobiliário?

É a rescisão do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel. Pode ocorrer por iniciativa do comprador (desistência) ou por culpa da construtora (atraso, vícios, não entrega).

Desistência do comprador: quanto posso receber?

Quando o comprador desiste, a construtora pode reter parte dos valores. A jurisprudência dominante (STJ e TJBA) considera razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, aplicada sobre o montante efetivamente repassado e corrigida monetariamente. Cláusulas que preveem perda total (50% ou mais) são consideradas abusivas e podem ser anuladas.

Atraso na entrega: seus direitos

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera ao comprador:

1. Distrato com devolução integral dos valores corrigidos;
2. Lucros cessantes: pagamento de aluguel pelo período do atraso;
3. Multa contratual prevista no instrumento;
4. Danos morais quando o atraso é grave e prolongado.

O que a construtora pode cobrar e o que é abusivo

• Permitido: retenção de percentual razoável (10%–25%), taxa de corretagem devidamente contratada e multa prevista em contrato;
• Abusivo: retenção de 50%+, cobrança de corretagem sem contratação explícita, devolução em longas parcelas sem correção, e 'perda do sinal' integral.

Como funciona a ação de distrato?

O comprador pode ajuizar ação de rescisão contratual com devolução de valores, pedindo: rescisão com cláusula penal reduzida, restituição corrigida dos valores pagos e, quando cabível, danos morais. Em muitos casos é possível obter tutela de urgência para suspender cobranças das parcelas restantes.

O Dr. Gilmar Reis analisa o contrato, o histórico de pagamentos e o estágio da obra para indicar o percentual de retenção defensável e o valor concreto a receber — antes de qualquer assinatura de distrato extrajudicial que prejudique o comprador.

Perguntas Frequentes (Direito Imobiliário)